１．貸し倉庫のコスト

貸し倉庫を利用する際、主な支出は初期費用と月額料金となります。 事業計画を立てる際には、これらの費用を正確に把握することが不可欠です。
ここでは、それぞれの費用内訳と相場について、詳しく解説します。

①初期費用

貸し倉庫の初期費用は、契約時に一度だけ支払う費用を指します。初期費用の主な内訳は、以下のとおりです。

• 敷金・保証金
• 礼金
• 前家賃
• 仲介手数料
• その他の費用

敷金・保証金は、賃料の滞納や物件の損傷に備えて預ける費用で、相場は月額賃料の3〜6か月分程度です。

礼金は貸主へのお礼として支払う費用で、相場は月額賃料の1〜2か月分程度です。
前家賃は契約開始月の賃料を前払いするもので、仲介手数料は月額賃料の1か月分程度が一般的です。

その他には、管理費・事務手数料・火災保険料などが発生します。
とくに、事業用物件では消費税の支払いが必要で、地域や物件の用途によって、初期費用は大きく変動します。
東京都内の物件では初期費用が高額になる傾向があるため、十分な資金準備が必要です。

②月額料金

月額料金として、主に以下の費用が発生します。

• 賃料（坪単価×面積）
• 共益費・管理費
• 設備費

算出方法は「坪単価×建物の面積」が基本となります。
坪単価は立地によって大きく異なり、東京都内でもエリアごとに差が顕著です。
一般的に、都心部に近いほど坪単価は上昇する傾向にあります。

郊外では賃料が抑えられる傾向にあるため、交通アクセスに問題がなければ、郊外の物件を選ぶことでコストを削減することが可能です。
経営計画を立てる際には、賃料負担が事業運営に過度な影響を与えない水準かどうかを確認しましょう。

物件の設備や築年数も月額料金に影響します。
冷暖房設備が整っている倉庫や、エレベーター付きの多階建て建物では料金が高くなる傾向があります。
自社の業務内容に必要な設備を見極めることで、コストパフォーマンスを高めることが可能です。

③そのほかの費用

初期費用と月額料金以外にも、貸し倉庫の利用には各種費用が発生します。

• 更新料
• 火災保険料
• 保証料
• 延滞料

更新料は、契約期間満了後に同じ物件を継続利用する際に必要となる費用です。
関東圏では新賃料の1か月分が最も多く、運営会社によって異なります。

火災保険料は、借主が設備に対して加入する保険です。
建物自体の保険は貸主が加入するため、借主は自社の設備や在庫に対する補償を確保します。

保証料は、保証会社を利用する場合に発生する費用です。
起業間もない企業や個人事業主の場合、信用力を補うために保証会社の利用を求められることがあります。

延滞料は、賃料の支払いが遅れた際に発生するペナルティで、高額になることが多いため、支払期日を守ることが重要です。

これらの費用は、運営会社や契約内容によって必要性や金額が異なります。
契約前に詳細を確認し、総合的なコストを把握したうえで物件を選定することが大切です。

２．貸し倉庫のコストを抑えるコツ

貸し倉庫の費用を抑えることは、事業運営における固定費削減につながります。
ただし、単に安い物件を選ぶのではなく、事業効率とコストのバランスを考慮することが重要です。

費用対効果を高めるためのポイントは、以下のとおりです。

• 用途に合った広さ・設備を選ぶ
• 屋外型の倉庫を検討する
• 事務所兼倉庫を選択する

①用途を考慮して倉庫を選ぶ

貸し倉庫を選ぶ際は、保管する荷物の量や業務内容に適した広さと設備を選ぶことが、コスト削減の第一歩となります。

まず重視すべきポイントは、倉庫の「広さ」です。

• 広すぎると賃料が無駄にかかる
• 狭すぎると作業効率が低下する

保管・管理・受注・梱包・配送といった一連の作業を想定し、業務に支障が出ない範囲で、過不足のない広さを選ぶことが重要です。
また、坪単価の安さだけで判断するのは避けましょう。出荷件数や作業生産性を含めた、実質的なコストパフォーマンスを考慮する必要があります。

設備についても、自社の業務内容に必要なものを見極めることが大切です。

• 温度・湿度管理が必要 → 空調設備付き倉庫
• 管理不要な商品 → 設備の少ない倉庫でコスト削減

精密機器や温度・湿度管理が必要な商品を保管する場合は、空調設備が欠かせません。
一方、そうした管理が不要な場合は、設備のない古い倉庫や郊外の倉庫を選ぶことで費用を大幅に抑えることができます。

また、荷物の出し入れ頻度も考慮する必要があります。
頻繁に出し入れを行う場合は、アクセスの良い立地を選ぶことで物流コストを削減できます。

②屋外型を選ぶ

貸し倉庫は、大きく「屋内型」と「屋外型」の2種類に分けられます。
それぞれ構造や設備、適した用途が異なるため、保管する荷物の種類や利用目的に応じて選ぶことが重要です。

屋内型倉庫は、ビルや倉庫建物の内部に設けられた保管スペースを利用するタイプです。
外気の影響を受けにくく、空調設備や防犯設備が整っている物件もあるため、温度・湿度管理が必要な商品や、精密機器などの保管に適しています。

一方、屋外型倉庫は、敷地内に設置されたコンテナなどを利用するタイプです。
比較的広いスペースを確保しやすく、大型の資材や機械、工具類などの保管に利用されることがあります。
また、荷物の搬入出がしやすく、屋内型に比べて賃料を抑えやすい傾向があります。

屋外型倉庫は、立地や設備条件によって差はあるものの、屋内型に比べて賃料を抑えやすい傾向があります。
とくに2階以上の区画は、1階に比べて搬入出の利便性が低くなる場合があるため、比較的低コストで設定されることがあります。

一方で、物件によっては空調設備や断熱設備が備わっていない場合もあります。
そのため、温度・湿度の影響を受けやすい商品を保管する際は、保管環境を事前に確認することが重要です。

機械類や紙製品など、環境の影響を受けやすい荷物を保管する場合は、コスト削減だけでなく、品質維持とのバランスも考慮する必要があります。
荷物の出し入れ頻度や保管物の特性を踏まえ、自社の業務に適したタイプを選択しましょう。

③事務所兼倉庫を選ぶ

事務所と倉庫を兼用できる物件を選ぶことで、維持・管理費などの費用を1か所で済ませることができ、コスト削減につながります。

事務所兼倉庫の主なメリットは、以下のとおりです。

• 賃料や光熱費、通信費を一本化できる
• 在庫管理や出荷指示がスムーズになる
• スタッフの移動時間が不要になる

事務所と倉庫を別々に借りる場合、それぞれに賃料・光熱費・通信費などが発生します。
兼用物件であれば、これらの費用を一本化できるため、総合的なコストを抑えることができます。

また、在庫管理のしやすさも大きなメリットです。
事務所と倉庫が同じ場所にあることで、在庫状況の確認や出荷指示がスムーズになり、業務効率が向上します。
スタッフにとっても移動時間が不要となり、利便性が高まります。

緊急時の対応もしやすく、在庫の急な確認や追加出荷が必要になった際、すぐに対応できる体制が整います。

ただし、事務所兼倉庫を選ぶ際は、用途地域の制限に注意が必要です。
後述する注意点の章で詳しく説明しますが、地域によっては倉庫としての利用が制限される場合があります。
契約前に必ず確認してください。

３．貸し倉庫の探し方

貸し倉庫を探す方法は複数あり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
自社の状況や優先事項に応じて、最適な方法を選ぶことが重要です。
代表的な探し方には、以下の方法があります。

• 物流会社や取引先に相談する
• インターネットで物件を探す
• 不動産会社に相談する

①物流会社や取引先に聞く

同業者や取引先から情報を得る方法は、自社の業種に合った優良物件を見つけられる可能性があります。
この方法の主なメリットは、以下のとおりです。

• 実際に利用している企業から生の情報を得られる
• 物件の使い勝手や周辺環境を把握しやすい
• 取引関係がある場合、信頼性が高い

物流会社や取引先は、同じような業務内容や物流ニーズを持っているため、自社に適した物件情報を提供してくれることがあります。
実際に利用している企業からの情報は、物件の使い勝手や周辺環境についてリアルな意見を聞ける点でも有益です。
また、取引関係にある企業からの紹介であれば、信頼性も高いといえます。

ただし、この方法にはデメリットもあります。物流会社や取引先は不動産の専門家ではないため、情報の網羅性に欠ける可能性があります。
詳細な契約情報や、市場全体の相場感について把握していない場合もあるため、注意が必要でしょう。
そのため、この方法は情報収集の一手段として活用し、ほかの方法と併用するのがおすすめです。

②インターネットで探す

不動産ポータルサイトを利用する方法は、手軽に多様な条件で検索できる点が最大のメリットです。

• 時間や場所を問わず物件を探せる
• 立地、面積、賃料、設備など条件検索が可能
• 複数物件を比較しやすい

自宅やオフィスから、時間を問わず物件情報を閲覧できます。
さまざまな条件を指定して検索できるため、効率的に候補物件を絞り込むことが可能です。
また、複数の物件を比較検討しやすく、相場感をつかむのにも役立ちます。

ただし、事業用物件は住宅用物件に比べて総数が限られるため、希望する条件に合う物件が見つからないこともあります。
立地、設備、面積、予算といった条件を明確に決めておき、効率的に検索することが重要です。

インターネットで希望の物件が見つからない場合は、非公開物件情報を持つ専門家に相談する方法もあります。
公開されていない優良物件が存在する可能性があるためです。

③不動産会社に相談する

倉庫の取り扱い実績が豊富な不動産会社に相談することは、物件探しにおいて最も確実な方法のひとつです。

• 非公開物件を含めた提案を受けられる
• 地域の相場や物件特性に詳しい
• 条件交渉や手続きをサポートしてもらえる

専門の不動産会社は、インターネットには掲載されていない非公開物件や、募集条件が厳しい都心部の物件情報を持っている可能性があります。
また、長年の実績を通じて地域の相場や物件の特徴を熟知しており、自社のニーズに合った最適な提案を受けることができます。
とくに東京都内で倉庫を探す場合、東京都企業立地相談センターのような公的機関を活用する方法もあります。

専門アドバイザーによる相談サービスも提供しており、中小企業の代表者が抱える「物件探しがわからない」という課題に対して、
信頼性と網羅性の高いサポートを受けることができます。公的な支援であるため、中立的なアドバイスを得られる点も特徴です。
契約条件の交渉や、複雑な手続きのサポートも受けられるため、初めて事業用物件を借りる場合には非常に心強い存在となります。

４．倉庫を借りる手順

貸し倉庫を借りる際の手順を理解しておくことで、スムーズな契約と入居が可能になります。
各段階で確認すべきポイントを押さえることが、後々のトラブル防止にもつながります。

ここでは、次の4ステップを解説します。

　　　 　　　

ステップ	内容	確認するポイント
1.内見	現地確認	搬入導線・天井高
2.申し込み・審査	書類提出	審査期間
3.契約	契約締結	契約・解約条件
4.入居	利用開始	原状回復の範囲

①物件の内見

内見では、物件情報だけでは分からない具体的な状況を確認することが重要です。とくに、倉庫の使い勝手や周辺環境は、現地でなければ判断できません。
内見時に必ず確認したい主なポイントは、以下のとおりです。

• 出入口の幅と高さ（荷物や機材の搬入出が可能か）
• 建物の状態（壁のひび割れ、雨漏り、床の傾きなど）
• 有害物質の有無（アスベストなど）
• 周辺環境（騒音、深夜作業によるトラブルの可能性）
• 周辺道路の状況（道路幅、渋滞の有無）

倉庫の出入口の幅や高さは、後から変更できないため、必ず実測してください。
また、周辺道路の確認は、時間帯を変えて行うことが重要です。朝夕の混雑時間帯に現地を訪れることで、実際の交通状況を把握できるでしょう。

②申込・審査

物件が決まったら、申込書を提出して審査を受けます。審査では、貸主や保証会社が企業の信用力を評価します。
一般的にに求められる書類は、次のとおりです。

• 申込書
• 会社概要
• 決算書
• 登記簿謄本（コピー）

起業間もない企業や個人事業主は、信用力が十分でないと判断され、審査が通らない場合があります。
物件探しや契約条件の整理に不安がある場合は、公的な相談窓口や専門家に相談する方法もあります。

審査には1週間程度かかることが一般的です。複数の物件を並行して検討している場合は、スケジュール管理に注意が必要です。

③契約

審査を通過したら、契約手続きに進みます。契約時に必要となる主な書類は、以下のとおりです。

• 会社の実印
• 印鑑証明書
• 登記簿謄本（原本）

契約内容の確認は非常に重要です。契約形態には、普通借家契約と定期借家契約があります。
普通借家契約は更新が可能ですが、定期借家契約は契約期間満了で終了となります。自社の事業計画に合った契約形態を選んでください。

解約予告期間も確認が必要です。多くの物件では、3〜6か月前の予告が求められます。
突然の事業縮小や移転が必要になった場合、この期間分の賃料が発生することを理解しておく必要があります。

更新料や解約時償却費（敷引）といった費用についても、契約書に明記されているか確認してください。
これらは後々の費用負担に影響するため、契約時に明確にしておくことが重要です。

④入居

契約が完了したら、入居に向けた準備を進めます。入居前後の対応を整理しておくことで、スムーズに業務を開始できます。
入居前後に行う主な手続きは、以下のとおりです。

• 上下水道、電気、ガスの名義変更
• インターネット回線の契約
• 近隣への挨拶

まずは、上下水道、電気・ガスの名義変更手続きが必要です。
事業用の場合、使用量が多くなることを想定し、適切な契約プランを選択してください。
インターネット回線の手続きも、業務開始に間に合うよう早めに行うことが大切です。

倉庫内で造作工事を行う場合は、必ず貸主の承諾を得てください。無断で工事を行うと、契約違反となる可能性があります。
また、退去時には原状回復義務があるため、どこまで復旧が必要かを事前に確認しておくことが重要です。

造作工事の内容や範囲によっては、原状回復費用が高額になることもあります。
契約時に原状回復の範囲を明確にしておくことで、退去時のトラブルを防ぐことができます。

入居後は、近隣への挨拶も忘れずに行いましょう。良好な関係を築くことで、長期的に安心して事業を継続できます。

5.貸し倉庫契約時の注意点

貸し倉庫を契約する際には、費用や手続きに関する注意点だけでなく、事業継続に関わる法的・実務的な重要事項も確認する必要があります。
ここでは、以下の注意点について紹介します。

• 利用目的を明確にする
• 残置物の有無を確認する

①利用目的を明確にする

倉庫の利用目的によって、適用される法令や建設可能な地域が異なるため、目的を明確にすることが必須です。

倉庫には自家用倉庫と営業倉庫の2種類があります。
自社の荷物のみを保管する場合は自家用倉庫で問題ありませんが、第三者の荷物を保管する場合は、
倉庫業法に基づき国土交通大臣の登録を受けた営業倉庫が必要です。

無登録で営業倉庫として利用した場合、倉庫業法により罰則が科される可能性があります。
保管業務を行う場合は、必ず事前に登録手続きを行ってください。

また、用途地域による制限も重要です。
用途地域とは、都市計画法に基づいて定められた土地利用の区分で、住居系、商業系、工業系に大きく分類されます。
地域ごとに建築・利用できる建物の用途が厳しく制限されており、とくに営業倉庫は準住居地域以外の住居系地域には建てられません。

契約後に利用制限が判明すると、多額の初期費用が無駄になるだけでなく、事業計画そのものに支障をきたします。
契約前に、物件が所在する用途地域と、自社の利用目的が適合しているかを必ず確認してください。

国土交通省の公式サイトや、各自治体の都市計画課で用途地域を確認できます。不明な点がある場合は、専門家に相談することで確実な情報を得られます。
出典：国土交通省「用途地域」
https://www.mlit.go.jp/common/000234474.pdf
出典：e-Gov法令検索「倉庫業法第3条、第21条1項1号」
https://laws.e-gov.go.jp/law/331AC0000000121

②残置物の有無を確認する

残置物と設備の違いを明確に理解し、契約前に確認することがトラブル防止につながります。
残置物とは、前入居者が残した私物のことで、設備とは貸主が用意したものです。この違いは、故障時の責任の所在に大きく影響します。

残置物の場合、故障時の修繕義務や撤去費用が借主負担になる可能性があります。
たとえば、前入居者が設置したエアコンや棚が残っている場合、これらは設備ではなく残置物として扱われることがあります。

そのため、契約前に物件内にある設備や備品が設備なのか残置物なのかを明確に確認してください。
設備であれば、故障時の修繕義務は貸主にありますが、残置物であれば借主負担となります。

また、故障時の修繕義務を契約書に明記しておくことも重要です。曖昧なまま契約すると、後々トラブルの原因となります。
入居時に設備や残置物の状態を写真で記録しておくことも、退去時のトラブル防止に役立ちます。原状回復の範囲を明確にするための証拠となるからです。

【契約時の注意点まとめ】

　　　 　　　

確認事項	内容	確認を怠った場合のリスク
利用目的	自家用/営業倉庫	法令違反の可能性
残置物	設備との区別	修繕費負担のトラブル

　　

６．まとめ

貸し倉庫の費用は、初期費用、月額料金、その他の費用から構成されています。
とくに坪単価は、地域や立地条件によって大きく変動するため、地域ごとの差を十分に考慮する必要があります。

コストを抑えつつ事業に適した物件を見つけるためには、荷物の量や業務内容に合わせた適切な広さと設備を選ぶことが重要です。
また、用途地域や契約条件といった専門的な知識に基づく慎重な検討も欠かせません。
こうした判断を自社だけで進めることに不安がある場合には、第三者の視点から情報提供やアドバイスを受けることも有効です。

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※本記事は、事業用物件を検討する際の参考として、一般的な情報をまとめたものです。
内容は法令・制度・物件条件等により適用が異なる場合があり、特定の結果や契約の成立を保証するものではありません。あらかじめご了承ください。
また、最新の法令・制度・手続等の詳細については、関係機関または専門家へ直接ご確認ください。

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