本記事では、店舗物件を探す際の事前準備から契約時の注意点まで、実践的なノウハウを紹介します。
物件探しに失敗しないためにも、ぜひ参考にしてください。
店舗物件の探し方について「どのような手順で探せばよいのか」「自分のビジネスに合う物件の見極め方がわからない」といった不安を抱える方は少なくありません。実際、準備不足や情報不足により、理想からかけ離れた物件を選んでしまい、結果として後悔する場合もあります。
これらの不安を解消し、安心して事業を始めるためには、専門的なサポートを活用することがポイントです。
本記事では、店舗物件を探す前の準備から具体的な探し方、契約までの流れや注意点などを解説します。初めて物件を探す方でも、安心して手続きを進められるように、ぜひ参考にしてください。
１．物件を探す前に準備するもの
店舗物件探しをスムーズに進めるためには、事前準備が非常に重要です。
ここでは、失敗しないために必ず押さえておきたい準備ポイントを解説します。
①資金・事業計画を決める
まず、物件取得にかけることができる予算を明確に設定しましょう。
家賃だけでなく、以下の初期費用も含めてしっかりと洗い出しておくことが重要です。
●保証金
●礼金
●仲介手数料
●内装工事
●設備投資など
物件によっては、原状回復や特別な工事が必要になる場合もあるため、見積もりには余裕を持たせましょう。
また、開業後しばらくは売上が安定しない可能性もあるため、家賃、光熱費、人件費、仕入れ費用などの運転資金を余分に準備しておくことが大切です。
次に、どのような業態で、どのくらいの売上・利益が見込めるのかを具体的に示す事業計画を作成します。
これにより、店舗の広さや立地条件、ターゲット層に合わせた売上目標や必要経費を整理でき「この場所でこの家賃なら成り立つかどうか」といった判断材料が得られます。
さらに、資金調達の方法についても十分に検討することが重要です。
自己資金だけでなく、銀行融資や助成金、投資家からの資金調達など、さまざまな選択肢を検討する必要があります。
それぞれの方法にはメリット・デメリットがあるため、事業計画に最適な方法を選定することが求められます。
②希望条件を決める
開業のために店舗物件を探す前に、まずどのような店舗にするかを明確にしておくことが必要です。
そのため、まずはターゲット顧客や業態に最適なエリアを絞り込むことから始めましょう。
たとえば、従業員の通勤利便性や取引先とのアクセスを重視する場合は、主要駅からの距離が近く、複数の路線が利用可能な交通の要所が理想的です。
その際には、駅近であるかどうか、人通りや周辺施設、競合店の有無などを十分に考慮してください。
また、店舗に必要な坪数や、厨房、トイレ、空調などの設備条件をリストアップすることが大切です。
さらに、定期的にかかる以下の費用の目安を確認しておくことも、安心して進めるためのポイントです。
●賃料
●共益費
●契約期間
●更新料
●保証金
●敷金など
③市場調査とコンセプト設計
物件探しと並行して、開業予定エリアの市場調査も実施しましょう。具体的には、以下のようなポイントが挙げられます。
●同業他社の営業状況
●客層
●価格帯など
上記をベースに自店舗のコンセプトや差別化ポイントを明確にします。
また、地域の特性や住民の属性も把握し、ターゲット顧客のニーズにあったサービスを提供できるかも考えます。
また、店舗のコンセプトやブランディングを具体化しておくことも重要です。
店舗の雰囲気、提供する商品やサービスの特徴、価格設定などを決定することで、必要な内装工事の規模や設備投資の予算もより正確に見積もることができます。
２．店舗物件の探し方5選
店舗物件を効率的に探すためには、複数の方法を組み合わせて活用することが重要です。
ここでは、代表的な5つの探し方について解説します。
物件の種類や立地によって適した方法が異なるため、それぞれの特徴を理解し、最適な方法を選ぶことが大切です。
①Webサイトから探す
一般的な方法が、インターネットの不動産情報サイトを活用した物件探しです。
Webサイトの利点は、24時間いつでも物件情報を検索できることです。
エリア、賃料、面積、設備などの条件で絞り込み検索ができ、効率的に候補物件を見つけられます。
また、物件の写真や図面、周辺環境の情報も確認できるため、現地に行く前にある程度判断ができる点もメリットです。
ただし、Webサイトに掲載されている物件は競争が激しく、よい物件はすぐに決まってしまう可能性もあります。
また、実際の物件の状況は写真だけではわからない部分もあるため、必ず現地で確認しましょう。
②エリアにある不動産屋で探す
開業希望エリアの地元不動産会社に直接相談することは、地域の情報を得られる手段の一つです。
地域に密着した不動産会社は、Webサイト上には掲載されていない未公開物件の情報や地域の特性、商圏に関する詳細なデータを持っているため、より具体的で的確なアドバイスを受けられる可能性があります。
地元の不動産会社の強みは、長年培った地域のネットワークと情報収集力にあります。大家との信頼関係が深いため、条件交渉がスムーズに進む可能性が高まります。さらに、同エリアでの開業支援実績があれば、最適な物件選びに役立つ実践的なアドバイスを得ることができるでしょう。
③知り合いから紹介してもらう
同業者、取引先、または友人・知人からの物件紹介を得られる場合もあります。
実際に事業を運営している方からは、物件の詳細情報に加え、その立地が有する商業的価値についても具体的な意見を聞くことが可能かもしれません。
紹介を受けるメリットは、信頼のおける情報源から得られる点にあります。また、移転や閉店にともない空き予定の物件情報を事前に取得できる場合もあります。
さらに、すでに地域で営業している方からの紹介であれば、周辺の不動産会社や大家との強い関係が築かれていることが多いため、入居審査がスムーズに進む可能性もあります。
④現地をまわって探す
実際に開業希望エリアを歩き、物件を直接確認する方法は非常に重要です。
「テナント募集」の看板が掲示されている物件や空き店舗を現地でチェックすることで、Webサイト上には掲載されていない物件情報を発見できる可能性があります。
現地調査の利点は、立地条件を直に把握できる点です。
実際に人通りの多さや周辺店舗の営業状況、交通アクセスなどを確認することができ、エリアの魅力や課題を具体的に感じ取ることができます。
また、朝・昼・夜など異なる時間帯に訪れることで、エリアの特性をより詳細に把握できます。
さらに、現地調査時には、周辺の競合店の状況についても調べることが重要です。
どのような店舗が繁盛しているのか、どの時間帯に客足が多いのかなどを実際に確認することが、事業計画に役立ちます。
近隣の店舗オーナーや住民と話す機会があれば、地域特性に関する貴重な情報を得ることもできるでしょう。
⑤自治体などに問い合わせる
東京都や各区市町村では、地域活性化や創業支援の一環として、空き店舗の情報提供や物件紹介を行っている場合があります。
自治体の支援制度を活用するメリットは、物件情報の提供だけでなく、創業に関する総合的なサポートを受けられることです。
さらに、融資制度や補助金の情報、開業後の経営支援などが相談できる点も大きなメリットです。
また、商店街の活性化事業の一環として、新規出店者への支援制度が用意されている場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
３．物件の内見から契約までの流れ
気になる物件が見つかれば、次は内見から契約までの手続きを進めましょう。
この段階では、物件の詳細な確認と契約条件の交渉が非常に重要です。
以下では、内見から契約までの適切な手順を紹介しますので、事前に確認しておきましょう。
➀内見
内見では、物件の状態や設備を詳細に確認することが求められます。写真や資料だけではわからない部分を、実際に目で見て確認することが重要です。
とくに、以下のポイントを重点的にチェックしましょう。
構造・設備関連
●電気容量（業務用機器に対応できるか）
●上下水道の位置と容量
●ガス供給（都市ガスプロパンガス）
●空調設備の有無と状態
●排水・排気設備の状況
内装・レイアウト
●天井高と梁の位置
●柱の位置と太さ
●床材の状態と耐荷重
●壁の状態と材質
●窓の位置と大きさ
アクセス・周辺環境
●最寄駅からの距離と所要時間
●車でのアクセス（駐車場の有無）
●荷物の搬入経路
●周辺の騒音レベル
●近隣店舗の営業状況
法的制約
●用途地域の確認
●建築基準法上の制限
●消防法上の制限
●看板設置の可否
また、内見の際は必ずメジャーやカメラを持参することをおすすめします。
気になる箇所をその場で採寸したり、写真を撮影したりすることで、後から比較検討がしやすくなります。
また、設備や契約条件について少しでも疑問があれば、その場で質問することが重要です。
➁申し込み
希望に合った物件の申し込み時には、主に以下の書類が必要になります。
なお、契約する物件や不動産によって必要な書類は異な るため、事前に確認しておくことが重要です。
●契約申込書：物件申し込みの正式書類（申込者の氏名、住所、電話番号、事業内容や使用目的、連帯保証人など）
●会社登記簿謄本：会社の登記情報が記載されている書類
●決算報告書：直近2期分の決算書
●事業計画書：開業予定の事業内容
●会社案内：会社概要や事業内容が記載された書類
●代表者の身分証明書、経歴書：代表者が本人であることを証明する書類
●入居者の身分証明書：入居者が本人であることを証明する書類
●保証人関連書類：連帯保証人の印鑑証明書など
なお、賃料や保証金の減額、入居時期の相談など、自身の希望条件は申し込み時点で必ず伝えておきましょう。
③入居審査
申し込み後、入居審査が行われます。
基本的に、審査では申込者の経営能力、財務状況、事業計画の実現性などが総合的に判断されます。
審査を通過するためには、以下の点が重要です。
●事業計画の具体性と実現可能性
●十分な資金力があることを証明
●過去の事業実績や経験
たとえば、事業計画があいまいで収益の見込みが不透明だったり、開業資金に対して自己資金が不足していたりする場合は、リスクが高いと判断され審査に通らないことがあります。 また、過去の経営において家賃滞納やトラブルがあった場合もマイナス要素となる可能性があります。
このような場合には、事業計画の見直しや資金調達の強化、信用情報の改善などを行い、再申請が可能な場合があります。
④契約
審査に通過したら、いよいよ賃貸借契約の締結です。
契約前には、重要事項説明書の内容をしっかり確認し、疑問点があれば必ず質問しましょう。
また、契約時に必要となる主な書類は以下のとおりです。
必要書類
●賃貸借契約書
●印鑑証明書
●住民票
必要書類
●敷金・保証金
●礼金
●前家賃
●火災保険料
契約書の内容は必ず詳細に確認し、とくに以下は重要なポイントです。
●賃料改定条項
●契約期間
●修繕責任の分担
●原状回復の範囲など
契約書に署名・捺印で契約は成立するため、不明な点があれば、契約前に必ず確認しましょう。
⑤引き渡し
契約締結後、物件の引き渡しが行われます。引き渡し時には、物件の現状を詳細に確認し、入居時の状態を記録しておくことが重要です。
既存の傷や汚れがあれば、写真を撮影して記録し、退去時のトラブルを避けるための証拠として保管しておきましょう。
引き渡し後は、以下の手続きを速やかに行います。
●電気・ガス・水道の開栓手続き
●インターネット回線の申し込み
●火災保険の加入手続き
●所管消防署への防火管理者選任届の提出 など
また、営業許可が必要な業種の場合は、保健所や警察署への届出も忘れずに行う必要があります。
これらの手続きは開業準備と並行して進める必要があるため、事前にスケジュールを立て、計画的に進めることが重要です。
４．店舗物件を探す際の注意点
店舗物件探しには、居住用物件とは異なる特有の注意点があります。ここでは、とくに重要な注意点を詳しく解説します。
これらを理解しておかないと、契約後に予想外の問題が発生する可能性があるため、しっかりと押さえておきましょう。
①エリアの事前調査はしっかり行う
立地は店舗の成功を左右する最も重要な要素です。
物件の条件が良好でも、立地が事業に適していなければ成功は難しいため、エリア選定では以下の内容を十分にチェックすることが求められます。
●ターゲット顧客の属性
●競合店の状況
●交通アクセス
●将来的な街の発展性 など
調査時には、平日・休日、朝・昼・夜など、異なる時間帯での人通りや客層の変動を確認しましょう。
また、近隣の店舗の営業状況や空き店舗の多さも重要な判断材料です。
さらに、地域の再開発計画や交通インフラの整備計画など、将来的な立地価値に影響を与える要素についても事前に調査しておくことが大切です。
さらに、同業他社の出店状況も重要なポイントです。競合が多すぎるエリアは避けるべきですが、適度な競合が存在するエリアでは、その業種に対する需要が示されている場合もあります。
➁居住用物件は店舗として利用できない
建築基準法や都市計画法により、建物の用途は厳格に規制されています。
たとえば、居住用として建築された物件を店舗として利用することは原則として認められていません。
そのため、物件探しでは必ず「店舗可」や「事業用」などの表示がある物件を選ぶことが重要です。
さらに、用途地域による制限も大きなポイントです。第一種低層住居専用地域などでは、店舗の出店が制限されている場合があります。
また、住居系の用途地域でも、店舗の種類や規模が制限されていることがあるため、事前に必ず確認を行うようにしましょう。
③契約条件によって営業できる業種が違う
賃貸借契約では「用途」の項目で営業可能な業種が限定されている場合があります。
たとえば「物販業のみ可」「飲食店不可」「深夜営業不可」などの制限が設けられている場合があります。
そのため、契約前に自分が予定している業種での営業が可能かどうか必ず確認しましょう。
とくに飲食店の場合は、厨房設備の設置、排気・排水設備の工事、深夜営業の可否など、さまざまな制限があります。
また、風俗営業等の規制及び業務の適正化等に関する法律（風営法）の対象となる業種の場合は、立地の制限がより厳しくなる可能性があります。
営業時間の制限も重要な要素です。住宅地に近い物件では、夜間営業や早朝営業が制限される場合があります。
また、近隣住民との騒音トラブルを避けるため、音楽や機械音を発する業種ではとくに注意が必要です。
④自治体によって外装の指定がある
地域の景観保護や商店街の統一性を保つため、自治体や商店街組合により外装や看板に関する規制がされているケースは少なくありません。
これらの規制は、店舗の外観デザインや看板のサイズ、色彩などに影響するため、内装工事の計画を立てる前に確認が必要です。
たとえば、看板の大きさや設置位置、使用できる色彩にルールが設定されているケースが代表的です。
とくに、建物から突き出す形の看板や、大型の看板を設置する場合は、事前に関係機関に相談しましょう。
まとめ
店舗物件探しは、事業成功の基盤となる重要なプロセスです。
事前の準備段階から、資金計画、事業計画、希望条件の明確化を十分に行い、複数の方法を組み合わせて効率的に物件を探すことが大切です。
とくに、用途制限や営業許可、地域の規制などの法的要件は、後から変更することが難しいため、契約前にしっかりと確認する必要があります。
不明な点があれば専門的なサポートを活用し、安心して事業をスタートできる物件を選ぶようにしましょう。
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※本記事は、店舗や事業用物件を検討する際の参考として、一般的な情報をまとめたものです。内容は法令・制度・物件条件等により適用が異なる場合があり、特定の結果や契約の成立を保証するものではありません。あらかじめご了承ください。また、最新の法令・制度・手続等の詳細については、関係機関または専門家へ直接ご確認ください。
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